Taxe foncière et baux commerciaux : cadre juridique et perspectives d’évolution
Nous souhaitons attirer votre attention sur les règles encadrant la répartition des charges dans les baux commerciaux et sur les initiaitves parlementaires récentes relatives à la taxe foncière.
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel », fixe le régime de répartition des charges, impôts, taxes et travaux dans les baux commerciaux. Ce texte a notamment pour objet de limiter les pratiques consistant pour les bailleurs, à transférer au locataire l’essentiel des charges afférentes à l’immeuble, conduisant à la perception de loyers nets de toute charge. Les baux conclus ou renouvelés depuis le 4 novembre 2014 doivent désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et travaux susceptibles d’être imputés au locataire. À défaut d’un tel inventaire, aucune refacturation ne peut, en principe, être opérée (art. L. 145-40-2 du Code de commerce).
En application de la loi, l’article R. 145-35 du Code de commerce fixe la liste des charges, impôts, taxes et travaux qui ne peuvent être imputés au locataire. Toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Corrélativement, les charges qui ne figurent pas dans cette liste peuvent être mises à la charge du locataire. Tel est notamment le cas de la taxe foncière et des taxes additionnelles qui y sont liées (3° de l’article précité), et dont la refacturation demeure expressément admise. Le bailleur est également soumis à une obligation d’information renforcée : il doit transmettre chaque année au locataire un état récapitulatif des charges, incluant leur liquidation, et lui fournir, sur demande, tout justificatif des sommes qui lui sont imputées. (art. R. 145-37 du Code de commerce).
Pour autant, la question de la répartition de la taxe foncière demeure un sujet de discussion récurrent. Face à une augmentation significative du coût locatif, plusieurs initiatives parlementaires ont récemment été engagées. Ainsi, dans le cadre de l’examen du projet de loi de simplification de la vie économique, l’Assemblée nationale avait adopté un amendement n°1655 tendant à mettre intégralement à la charge du bailleur la taxe foncière, en excluant toute possibilité de refacturation au locataire. Cette disposition n’a toutefois pas été retenue dans le texte issu de la commission mixte paritaire.
Plus récemment, la proposition de loi « visant à limiter l’imputation de la taxe foncière au locataire dans les baux commerciaux », proposition de loi n° 2331, déposée le 13 janvier 2026 par la députée Violette Spillebout, prévoit dans un article unique, un mécanisme de plafonnement de la part de taxe foncière récupérable sur le locataire, fixée à 50 % de son montant. Ce dispositif vise à assurer un partage plus équilibré de cette charge et « bénéficiera tant aux TPE et PME qu’aux enseignes de réseau qui constituent un levier d’attractivité commerciale pour les centres-villes ». Il n’aurait pas vocation à s’appliquer aux contrats en cours.
Des garanties sont également envisagées afin de prévenir les effets indirects de contournement, notamment lors du renouvellement des baux ou par le jeu de clauses contractuelles.
Cette proposition de loi est renvoyée pour examen à la commission des affaires économiques.